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News del 22-01-2009

Contratto preliminare di compravendita

E’ un contratto con effetti obbligatori, avente a oggetto la promessa di vendere e, rispettivamente, di acquistare un dato immobile per un prezzo determinato e che disciplina, inoltre, il contenuto del contratto definitivo che le parti si impegnano a stipulare successivamente.
Per quanto attiene al contenuto, lo stesso deve avere un minimo di determinatezza; in caso contrario, essendo comunque un contratto, sarebbe invalido per indeterminatezza dell'oggetto.

Il Codice civile, nel regolare la forma del contratto preliminare, dispone, all'articolo 1351, che questo sia nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.
Relativamente alle cessioni immobiliari, il preliminare deve, pertanto, essere fatto, a pena di nullità, per iscritto, essendo questa la forma prevista per il contratto definitivo dall'articolo 1350 del Codice civile.

Non sussiste, invece, l'obbligo di autentica delle firme, in quanto richiesta soltanto per la trascrizione nei registri immobiliari e non ai fini della validità del contratto.
Qualora, tuttavia, le parti decidano di stipulare il preliminare per atto pubblico o con scrittura privata con sottoscrizione autenticata, il contratto andrà obbligatoriamente trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis del Codice civile.

La disciplina in disamina non contiene disposizioni di carattere fiscale di particolare rilevanza, ad eccezione della previsione in base alla quale per la trascrizione di tali contratti l'imposta ipotecaria è dovuta in misura fissa (articolo 4 della tariffa allegata al Dlgs 349/90), alla riscossione della quale provvede direttamente la Conservatoria dei registri immobiliari in sede di presentazione della formalità.

E’ evidente che con la conclusione del contratto definitivo, il preliminare esaurisce la propria funzione, in quanto il definitivo produce effetti ex nunc.
L’individuazione del carattere “preliminare” o “definitivo” del contratto dipende dalla ricerca della volontà effettiva delle parti, onde accertare se essa sia rivolta a rinviare nel tempo la produzione degli effetti programmati ovvero a realizzarli subito. In quest’ultimo caso, il contratto preliminare viene definito “improprio”.

Appare, quindi, importante individuare, al di là della terminologia adoperata, se si è in presenza di una promessa di vendita ovvero di un contratto definitivo, applicando il principio civilistico in base al quale nell'interpretare il contratto si deve indagare sulla comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole (articolo 1362, Cc).

La distinzione operata a livello civilistico assume rilievo anche per la normativa fiscale. Difatti, la corretta interpretazione dell'atto concluso tra le parti assume rilievo anche per individuare il trattamento fiscale da applicare allo stesso. La verifica va fatta in relazione agli effetti che si producono: in caso di preliminare vi è soltanto il sorgere di un obbligo; il definitivo determina, invece, l'effetto immediato del trasferimento del diritto.
 

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