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News del 22-01-2009

Tipologia contratti di locazione

La legge n. 431 del 9 dicembre 1998 ha abolito il regime vincolistico previsto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 ( meglio conosciuta come "equo canone" ) che obbligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito.
Oggi vi sono varie tipologie di contratti, ma due sono quelli principali:

il contratto "a canone libero", in cui le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l'ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l'unico obbligo di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, tranne casi particolari tassativamente previsti (subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell'immobile, ecc.);

il contratto "a canone concordato" con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato, ma lo scopo di tenere basso il canone è quello di venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile. Per questo, il legislatore ha stabilito di concedere, sia al proprietario che all'inquilino, alcuni vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro, Ici solo nei Comuni che hanno deliberato di favorire tale forma contrattuale).
La durata della locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa) tranne casi particolari.

I contribuenti che stipulano un contratto di locazione a canone "concordato" per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad alta "densità abitativa" (detta anche "alta tensione abitativa") possono usufruire della riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l'imposta di registro da versare. In sostanza, l'imposta di registrazione del contratto passa dal 2% del canone all'1,4% (ed è in genere divisa a metà tra proprietario ed inquilino).

Esempio:
se il canone annuo "concordato" è di 4.000 euro e il contratto ha la durata di 3 anni, il contribuente potrà versare in unica soluzione:
(4.000 x 3) x 70% x 2% = 168 (imposta al lordo della detrazione prevista per i pagamenti in unica soluzione, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per gli anni di durata del contratto che, in questo caso, equivale al 4,5%)
oppure, più semplicemente: (4.000 x 3) x 1,4% = 168
168 - 7,56 (4,5% di 168) = 160,44 (che si arrotonda a 160 euro)
Se invece decide di pagare anno per anno, il calcolo sarà il seguente:
4.000 x 70% x 2% = 56 euro (che, ovviamente, non necessita di arrotondamento)
oppure, più semplicemente: 4.000 x 1,4% = 56 euro
Attenzione: poiché l'imposta che scaturisce dal calcolo è inferiore a 67 euro (importo minimo previsto per il primo anno), per la prima annualità si dovrà versare tale ultimo importo, mentre per le annualità successive il versamento sarà di 56 euro.

Per fruire dello sconto i contribuenti devono registrare:
- un contratto di locazione ad uso abitativo con durata minima di 3 anni, più 2 anni prorogati di diritto;

- un contratto di locazione di natura transitoria per le esigenze abitative degli studenti universitari con durata minima di 6 mesi e massima di 36.
Sono escluse dall'agevolazione le locazioni brevi, con durata da 1 a 18 mesi.

La riduzione dell'imposta di registro si applica per tutta la durata del contratto e dell'eventuale proroga automatica, anche se il Comune dove è situato l'immobile dovesse nel frattempo essere escluso da quelli considerati ad alta densità abitativa.
L'agevolazione invece non si applica nel caso di rinnovo, anche tacito, del contratto di locazione a canone concordato, successivamente alla delibera del CIPE che non riconosce più la caratteristica di "alta tensione abitativa" al Comune dove si trova l'immobile locato.


In forza del Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 14 luglio 2004 è ora possibile stipulare contratti di locazione transitori brevi (per esigenze momentanee dell'inquilino) con la durata da 1 a 18 mesi e a canone libero, ma con un tetto massimo nei Comuni ad alta densità abitativa, stabilito dagli accordi territoriali o da decreto ministeriale, fino ad un livello del 20% superiore al canone "concordato". Per questo tipo di contratto non sono previste agevolazioni fiscali e per il proprietario la convenienza è semplicemente quella della breve durata della locazione.

 DEPOSITO CAUZIONALE

La previsione di una cauzione (detta anche deposito cauzionale) è frequente in qualsiasi contratto di locazione di immobili sia ad uso abitativo che commerciale.
La cauzione serve a tutelare il locatore da qualsiasi inadempimento contrattuale del conduttore, e in particolare:
a) il regolare pagamento dei canoni;
b) il ripristino dei danni che il conduttore abbia eventualmente arrecato all'immobile locato.

Nel caso in cui il conduttore non adempia alle proprie obbligazioni, il locatore può trattenere, in tutto o in parte, la cauzione al termine del contratto.
L'importo del deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone pattuito: una cauzione di entità superiore è nulla, mentre è possibile la pattuizione di una cauzione di misura inferiore. Se il contratto non prevede alcuna cauzione, si deve intendere che i contraenti vi hanno rinunciato.
La garanzia dell'adempimento del contratto può essere ottenuta dal locatore anche in forma diversa dal deposito cauzionale, ad esempio con fidejussione bancaria, o polizze assicurative, o garanzia di terzi da sottoscrivere e inserire nel medesimo contratto di locazione.
All'atto del rilascio dell'immobile locato, al termine del contratto, il locatore deve restituire la cauzione ricevuta, sempre che non si debbano effettuare "trattenute" a titolo di inadempimenti subiti dal locatore o di danni. La cauzione va restituita aumentata degli interessi legali maturati di anno in anno, a meno che il locatore abbia annualmente rimborsato il conduttore degli interessi che il deposito cauzionale ha fruttato nell'anno appena decorso.
Il diritto alla restituzione della cauzione è sottoposto all'ordinaria prescrizione decennale.

Quando si vende un immobile concesso in locazione, è buona regola per il compratore informarsi circa il diritto del conduttore ad avere il rimborso della cauzione. Infatti, nel caso sia stato versato un deposito a mani del locatore, questi deve riversarlo al nuovo proprietario aumentato degli interessi fino a quel momento dovuti al conduttore, in modo che questi non si trovi nella condizione di dover nuovamente versare la cauzione senza averne ricevuto provvista.
Comunque, il locatore (venditore) resta solidalmente obbligato con il nuovo proprietario (acquirente) verso il conduttore per la restituzione del deposito cauzionale che il conduttore versò al precedente proprietario.

Infine, è bene rilevare che l'agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 151/E del 22 maggio 2002, innova quanto affermato dalle precedenti interpretazioni (circolare 14 ottobre 1983, n. 88; risoluzioni 250795 del 23 marzo 1983 e n. 240104 del 25 luglio 1983), nel senso che prevede l'applicazione dell'imposta di registro dello 0,50% sull'ammontare del deposito cauzionale solo nel caso di garanzie prestate da terzi a favore di una delle parti (conduttore), con esclusione invece di quelle prestate direttamente dal conduttore.
 

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